Nota: información general de carácter educativo, no es asesoría legal. El contrato de un local comercial mezcla normas imperativas de la Ley N° 7527 (que no se pueden pactar en contra) con un margen amplio de libertad contractual, y una cláusula mal redactada puede costarte el negocio. Antes de firmar, que un abogado revise el contrato; para el impacto tributario (IVA, retenciones, gasto deducible), consultá a un contador público autorizado (CPA).

Alquiler del local comercial en Costa Rica

1. Qué es / por qué importa

Hay arrendamiento cuando dos partes se obligan recíprocamente: una a conceder el uso y goce temporal de una cosa y la otra a pagar un precio cierto y determinado (art. 8, Ley N° 7527). Quien cede el bien es el arrendador (o arrendante), quien paga es el arrendatario (o inquilino) y el precio es el alquiler o renta.

Para un emprendimiento, el alquiler suele ser el compromiso económico más grande y más largo de la apertura. La Ley N° 7527 impone un plazo mínimo de tres años (art. 70) y un régimen de prórroga automática por otros tres (art. 71): una firma apurada te amarra fácilmente seis años a un local equivocado.

Y el local no es solo espacio: es el soporte de tus permisos. La municipalidad emite el certificado de uso de suelo contra una dirección concreta, y sin uso de suelo conforme no hay patente comercial (ver 13-patente-municipal-y-uso-de-suelo.md). El Permiso Sanitario de Funcionamiento exige, entre las condiciones previas del art. 8 del Decreto N° 43432-S, ese mismo uso de suelo compatible con la actividad declarada (ver 14-permiso-sanitario-funcionamiento.md). La propia Ley N° 7527 lo refuerza:

• El destino del arriendo no puede ser contrario a las leyes ni atentar contra la seguridad, la salud, el bienestar o la tranquilidad públicas; el contrato que lo contravenga es nulo de pleno derecho (art. 5).
• No pueden arrendarse locales sin servicios básicos de acueducto, instalaciones sanitarias y electricidad (salvo zonas rurales sin esos servicios), y todo local debe ajustarse a las normas técnicas de la Ley General de Salud y la Ley de Construcciones (art. 22).

Conclusión: si el local no sirve para sacar el uso de suelo y el permiso sanitario, no sirve para tu negocio, por barato que esté. Uso de suelo primero, contrato después.

Ver también: 13-patente-municipal-y-uso-de-suelo.md, 14-permiso-sanitario-funcionamiento.md, 15-permisos-por-actividad.md y 30-calendario-obligaciones.md.

2. Quién está obligado y excepciones

La ley es de orden público (art. 2): todo convenio contrario a sus disposiciones imperativas o prohibitivas es nulo de pleno derecho y se tiene por no escrito. El acuerdo de partes solo vale frente a disposiciones permisivas o facultativas o donde no hay norma expresa. Además, los derechos que la ley confiere a los arrendatarios son irrenunciables (art. 3), y la nulidad de una cláusula de renuncia no invalida el resto del contrato.

Qué contratos cubre (art. 4)

El art. 4 abarca todo contrato, verbal o escrito, de arrendamiento de inmuebles destinados a la vivienda o al ejercicio de una actividad comercial, industrial, artesanal, profesional, técnica, asistencial, cultural, docente, recreativa o a actividades y servicios públicos. Ahí entran locales, oficinas, talleres, bodegas, consultorios, aulas y gimnasios. También quedan sujetos el Estado, los entes descentralizados y las municipalidades como arrendadores o arrendatarios, salvo disposición expresa de su propio ordenamiento (la licitación se rige por contratación administrativa, art. 6); los locales en condominio, sujetos además a la Ley de Propiedad Horizontal y al reglamento del condominio (art. 25); y los bienes de doble destino, con las reglas de lo principal y presunción de vivienda en caso de duda (art. 12).

Supletoriamente se aplica el Código Civil, en tanto no contravenga esta ley (art. 4).

Qué queda fuera (art. 7)

a) hoteles, pensiones, hospederías, internados y similares, en cuanto a los usuarios de sus servicios; b) viviendas y locales con fines turísticos en zonas calificadas como aptas por el ICT mediante resolución motivada publicada en el diario oficial, alquilados por temporadas; c) ocupaciones temporales de espacios y puestos en mercados y ferias o con ocasión de festividades; d) espacios de estacionamiento o guarda de vehículos, excepto si se vinculan con el arrendamiento de un local; e) arriendo de espacios publicitarios; f) comodato u ocupación precaria o por pura tolerancia (pagar agua, luz u otros servicios no convierte al ocupante en arrendatario, aunque estén a su nombre); g) viviendas, locales u oficinas asignados por razón del cargo a administradores, encargados, porteros, guardas, peones, empleados y funcionarios, aun si se pactó como remuneración en especie; h) fincas con casa de habitación cuya finalidad primordial sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal, regidas por la legislación de arrendamientos rústicos.

Ojo con el inciso d): si alquilás el local y los parqueos en el mismo contrato, los parqueos entran bajo la ley; sueltos, no.

Puestos de mercados municipales y ferias: qué norma los rige

El inciso c) del art. 7 deja fuera de la Ley N° 7527 las ocupaciones temporales de espacios y puestos en mercados y ferias. No quedan en el aire: se rigen por un régimen de derecho público, no de inquilinato. Las normas aplicables son:

• Ley N° 2428, Ley sobre Arrendamiento de Locales Municipales, del 14 de setiembre de 1959 (reformada, entre otras, por la Ley N° 7027 de 1986). Es la norma marco del arrendamiento de puestos, tramos y locales en mercados municipales, e incluye la Comisión Recalificadora que fija los aumentos de tarifa por quinquenio considerando los gastos de operación del mercado, el área en metros cuadrados del puesto y su exposición frente a calle pública.
• Código Municipal, que da a la municipalidad la potestad de administrar el mercado y de dictar la reglamentación.
• Reglamento de mercados de cada municipalidad (por ejemplo, el Reglamento General de Mercados del cantón de San José), que define adjudicación, traspasos, horarios, causales de pérdida del puesto y sanciones.
• Ley General de Contratación Pública y su reglamento para la adjudicación de los puestos o locales permanentes.

La diferencia práctica pesa mucho. Los locales del mercado municipal son bienes demaniales (dominio público), como lo confirmó la Procuraduría General de la República en el dictamen C-160-2015. Eso significa que quien ocupa el puesto no tiene los derechos del arrendatario de la Ley N° 7527: no hay plazo mínimo de tres años, no hay prórroga tácita del art. 71, no hay libre cesión y la relación se puede extinguir por acto administrativo con el procedimiento de la Ley General de la Administración Pública. Antes de comprar o traspasar un puesto de mercado, pedí el reglamento vigente de esa municipalidad y revisá el expediente del puesto.

3. Requisitos / documentos

A. Contenido mínimo del contrato escrito (art. 11)

a) nombres, calidades y personerías de ambas partes; b) cita de inscripción del inmueble en el Registro Público (o documento fehaciente de propiedad o posesión) y ubicación exacta; c) descripción detallada del inmueble, instalaciones, servicios, accesorios y espacios sin construir, con su estado de conservación y los vicios o defectos que acompañan la cosa; d) descripción individualizada de los muebles no fungibles incluidos; e) destino específico; f) monto del alquiler, lugar y forma de pago; g) plazo; h) domicilios para notificaciones; i) otras cláusulas convenientes, en concordancia con la ley; j) fecha del contrato.

El inciso c) es tu mejor defensa: si no se describe el estado de conservación, la ley presume que recibiste el bien en buen estado, salvo prueba en contrario (art. 46). Sin inventario, cualquier daño preexistente termina cobrándose a la salida.

B. Quién puede arrendarte (arts. 9, 23 y 24)

Pueden dar en arriendo el propietario, el poseedor por título legítimo distinto del arrendamiento, y quien tenga poder especial o generalísimo o facultad conferida por autoridad competente. El copropietario de una cosa indivisa no puede arrendarla sin el consentimiento de los demás partícipes, y la contravención produce nulidad con daños y perjuicios. El usufructuario arrienda dentro de las condiciones y el plazo de su propio derecho (art. 23) y el fiduciario dentro de las cláusulas del fideicomiso inscrito, siendo nulo el contrato que las contradiga (art. 24); ambos deben advertirte esas limitaciones al formalizar.

C. Qué exigir antes de firmar

Estudio registral al día (dueño real, hipotecas, cédulas, embargos); personería o poder de quien firma; certificado de uso de suelo para tu actividad concreta en esa dirección; plano de catastro y medidas reales; recibos al día de agua, electricidad y cuota de condominio; reglamento del condominio y acuerdos de la asamblea (art. 25); e inventario fotografiado y firmado.

D. Contrato verbal y fecha cierta

Sin contrato escrito, el convenio verbal se demuestra por todos los medios de prueba civiles, y el recibo del precio extendido por el arrendador prueba la existencia del contrato y el monto (art. 16); el arrendatario tiene el derecho irrenunciable de exigir ese recibo (art. 56). Para dar fecha cierta, las autoridades judiciales civiles del lugar del inmueble la ponen a cualquier documento arrendaticio a solicitud verbal, sin resolución ni trámite y sin pagar derechos, especies fiscales ni timbres (art. 18): es gratis y puede salvarte frente a un traspaso forzoso (art. 76).

Exoneración fiscal (art. 17): la exención de derechos, especies fiscales y timbres está redactada para arrendamientos de vivienda. En un local comercial, timbres y honorarios de formalización corren por cuenta de las partes. Buena noticia de 2024: el impuesto de timbre fiscal sobre actos, contratos e instrumentos públicos quedó derogado por la Ley N° 10586, "Simplificación de impuestos para levantar la eficiencia y competitividad (Fase 1)", publicada en el Alcance N° 195 a La Gaceta N° 227 del 3 de diciembre de 2024. Antes de esa derogatoria el contrato comercial pagaba ₡5 por cada ₡1.000 del valor total del contrato; hoy ya no. Lo que sí sigue vigente es el timbre del Colegio de Abogados (ver sección 5).

4. Paso a paso del trámite

1. Definí la actividad exacta y su código CAECR: de ahí dependen el uso de suelo, el grupo de riesgo del PSF y el destino que se escribe en el contrato (art. 11.e).
2. Consultá el uso de suelo ANTES de negociar. Un uso de suelo "no conforme" mata el negocio en ese local.
3. Verificá al dueño y el estado registral de la finca. Hipotecas, cédulas o embargos anteriores al contrato limitan su duración a tres años si hay traspaso forzoso (art. 76).
4. Inspeccioná el local: servicios básicos completos (art. 22), capacidad eléctrica, agua, salidas de emergencia, extracción, baños, accesibilidad, metraje real.
5. Negociá y dejá por escrito plazo, renta, moneda, fórmula y periodicidad de aumentos, depósito y su devolución, quién paga cada servicio, quién repara qué, mejoras autorizadas, subarriendo y cesión, y qué pasa si un permiso se deniega.
6. Levantá el inventario del estado del local con fotos y video fechados, firmado por ambas partes y anexo al contrato (arts. 11.c y 46).
7. Firmá con los diez elementos del art. 11 y, si querés blindar la fecha, pedí fecha cierta (art. 18).
8. Tramitá los permisos en orden: PSF del Ministerio de Salud y luego patente municipal, que normalmente exige uso de suelo, PSF y el contrato de arrendamiento o autorización del propietario.
9. Poné los servicios a tu nombre si así se pactó y archivá todo: contrato, adendas, inventario y recibos de renta y servicios.

5. Costos, tarifas, plazos y vigencias

Plazo, prórroga y salida

El art. 72 es dispositivo ("salvo pacto escrito en contrario"): por eso los contratos comerciales suelen incluir permanencia mínima y penalidades por salida anticipada. Esa cláusula define cuánto te cuesta cerrar.

Renta, moneda y aumentos

Esta es la diferencia clave frente a la vivienda. El tope del IPC y el índice del MIVAH aplican solo a vivienda: al 16 de agosto de 2026 el MIVAH publica un índice de -0,28% para julio de 2026, y su propia página aclara que es el reajuste de alquileres de vivienda. En comercial, si firmás "aumento del 12% anual", eso es válido y te lo cobran: el tope lo negociás vos, no lo pone la ley. Lo mismo con la moneda: la congelación del monto en dólares del art. 67 es exclusiva de vivienda, así que un contrato comercial en dólares sí puede llevar aumentos pactados además de la variación cambiaria. La opción de pagar en colones del art. 57 sí aplica a cualquier destino.

Depósito de garantía

Práctico: en local comercial el depósito es libre pacto. Pedir dos o tres meses es práctica de mercado (verificar), no norma. Como la ley no dice cuándo se devuelve, el contrato tiene que decirlo: monto, moneda, contra qué se aplica y en cuántos días se reintegra tras entregar el local.

Servicios públicos y gastos (arts. 64 y 25)

Cuidado: si en el contrato quedó que vos pagás agua y luz, atrasarte en esos recibos equivale jurídicamente a atrasarte en la renta y habilita el desahucio por falta de pago.

Costos del trámite

La fecha cierta ante la autoridad judicial es sin costo (art. 18). Los demás costos:

Cómo se calcula la cuantía del contrato: el criterio práctico es el valor total del arrendamiento por toda su duración (renta mensual por los meses del plazo, incluidos los aumentos pactados). Con un plazo legal mínimo de tres años, un local de ₡400.000 mensuales da una cuantía cercana a ₡14.400.000, o sea ₡5.500 de timbre si va en escritura pública. Verificá el cálculo con el notario antes de firmar.

IVA sobre el alquiler del local comercial

Sí, el alquiler de un local comercial paga IVA, con tarifa general del 13% (Ley N° 6826, Ley del Impuesto sobre el Valor Agregado, en la redacción dada por la Ley N° 9635). Lo que hay que saber:

Traducción para el inquilino: al presupuestar el local, sumale el 13% sobre la renta, salvo que tengás la condición de micro o pequeña empresa inscrita y la autorización vigente. Y si el arrendante te ofrece "sin factura, sin IVA", esa renta no te sirve como gasto deducible y te deja sin el respaldo documental que exigen la patente municipal y el propio contrato. Confirmá tu caso concreto con un CPA (ver 04-inscripcion-hacienda-tributcr.md), porque la condición de MIPYME y el estado de la autorización en Exonet se verifican empresa por empresa.

6. Obligaciones recurrentes

Del arrendador (art. 26 y concordantes)

Aunque no haya pacto expreso (art. 26): garantizar la legitimidad de su derecho y el uso y goce pacífico durante todo el contrato; entregar el local con instalaciones, servicios, accesorios y muebles convenidos en buen estado de servicio, seguridad y salubridad, salvo que el contrato ponga en el arrendatario la restauración de lo que está en mal estado; conservar la cosa en buen estado; y no perturbarlo de hecho ni de derecho, salvo por reparaciones urgentes o necesarias. Debe además reparar cuanto sea necesario para conservar el bien apto para su destino, sin derecho a elevar por ello la renta (art. 34), y le está prohibido suprimir o reducir acueducto, alcantarillado, electricidad u otros servicios necesarios, impedir el acceso, la luz o la ventilación, o menoscabar el disfrute pacífico (art. 31). Tampoco puede cambiar la forma del bien sin consentimiento del arrendatario (art. 40).

Deterioros por uso o paso del tiempo: se puede pactar a quién le tocan; a falta de estipulación expresa en contrario, recaen sobre el arrendador (art. 33), salvo los casos del art. 49.

Del arrendatario (art. 44 y concordantes)

• Pagar la renta en la fecha convenida, con la gracia de 7 días naturales (art. 58), desde el día en que recibe el bien hasta el día en que lo entrega; presentar un proceso de extinción no lo exime de pagar (art. 60).
• Usar el bien solo para el destino convenido (arts. 44.b y 45): el cambio no autorizado por escrito, aunque no perjudique al arrendador, habilita el desahucio o la resolución.
• Conservar el bien y responder por daños causados por su falta, culpa o negligencia o por quienes habitan con él, sus familiares, trabajadores, clientes, huéspedes y visitantes (arts. 47 y 48).
• Permitir la inspección: el arrendador puede visitar una vez por mes o cuando las circunstancias lo ameriten, de día o en las horas en que el establecimiento esté abierto, acompañado de ingeniero, arquitecto u otro técnico, y tomar fotos y planos. Negarla tras dos requerimientos notificados habilita la resolución (art. 51).
• Avisar de inmediato vicios o defectos graves, peligros previsibles o usurpaciones de terceros; callar y agravar el daño habilita resolución más daños y perjuicios (art. 52).
• No incurrir en goce abusivo: actividades notoriamente molestas, ruidosas, escandalosas, nocivas, peligrosas, insalubres o ilícitas habilitan la resolución (art. 54).
• Acatar las disposiciones legales y reglamentarias del uso del bien y de la actividad: patente, PSF y normas municipales (art. 44.e).
• Devolver el bien en buen estado, salvo lo perecido o menoscabado por el tiempo, caso fortuito o fuerza mayor, y sin responder por deterioros de la propia calidad, vicio o defecto de la cosa (art. 55).

Reparaciones urgentes: la regla de los 10 días hábiles (art. 35)

Si el arrendatario notifica la urgencia de reparaciones que le tocan al arrendador y este no inicia la obra dentro de 10 días hábiles (salvo caso fortuito o fuerza mayor), el arrendatario puede hacerlas por cuenta del arrendador y retener de la renta el costo más intereses a la tasa básica pasiva del BCCR, o bien resolver el contrato con daños y perjuicios. Procede siempre que no haya conocido esa urgencia al contratar, salvo que ahí la haya acordado. Si el arrendador no está conforme con las reparaciones o su monto, acude a la vía judicial por proceso sumario, sin que se suspendan las reparaciones (art. 36, reformado por el CPC).

Molestias por reparaciones (art. 38): hay que soportarlas, pero si interrumpen el uso y goce o son racionalmente insoportables, cabe la rescisión o una rebaja de renta proporcional al tiempo que duren.

Caso fortuito o fuerza mayor (arts. 42 y 43): si el bien se pierde o destruye en su totalidad o parte principal, el contrato se extingue. Si la destrucción es parcial y el local sigue apto, el arrendatario puede exigir la reparación y una disminución del precio mientras dure; si la reparación mejora evidentemente las condiciones anteriores, el arrendador puede pedir un incremento. Y si el bien no puede usarse, la renta no se causa mientras dure el impedimento o se reduce proporcionalmente.

Mejoras hechas por el inquilino (art. 37)

Dos reglas para memorizar:

1. El arrendador paga las mejoras y reparaciones del arrendatario solo si en el contrato, o después por escrito, lo autorizó a realizarlas y se obligó a pagarlas, o en el supuesto del art. 35.
2. Las mejoras y reparaciones del arrendatario quedan en beneficio del bien, salvo pacto expreso en contrario o que puedan retirarse sin menoscabo de la edificación.

Traducido: si remodelás el local para tu marca sin dejar por escrito que te lo pagan, la remodelación se la queda el dueño y solo te llevás lo desmontable que no dañe la edificación. Peor aún, hacer obras que alteren la forma o el destino sin autorización expresa es incumplimiento (art. 48.b) y el arrendador puede exigirte destruirlas o resolver el contrato con daños y perjuicios (art. 49).

7. Sanciones por incumplimiento

Causas de extinción (art. 113)

Nulidad (arts. 9, 10, 14, 23 y 24); rescisión (arts. 30 y 38); evicción (arts. 27 y 28); pérdida o destrucción del bien (art. 42); expiración del plazo; expropiación (art. 77, con indemnización previa a arrendador y arrendatario); y resolución por incumplimiento de cualquiera de las partes. La extinción se produce de pleno derecho al ocurrir la causa, y con base en ella la parte con interés legítimo promueve la acción (art. 117).

Causales de desahucio contra el arrendatario (art. 114)

A la inversa, el arrendatario puede resolver (art. 115) si no le entregaron el bien en buen estado de servicio, seguridad o salubridad; si el arrendador falta al deber de conservación o no paga las reparaciones; si hace cambios u obras sin su autorización; si lo perturba de hecho o de derecho; o si no paga los servicios públicos que le correspondían.

Intimación previa (art. 116): en los casos del art. 114 incisos 2) y 3) subincisos ii) y iii), y en todos los del art. 115, hay que intimar por escrito a la otra parte antes de demandar, mediante el trámite de notificación (acta notarial o entrega en el domicilio contractual, art. 19), con un plazo de cumplimiento no mayor de 30 días; el documento de intimación se aporta con la demanda. La falta de pago no está en esa lista.

El proceso: dos vías del Código Procesal Civil

La Ley N° 7527 remite al CPC (art. 121). Con la Ley N° 9342 hay dos rutas:

Requisito crítico para desalojar por vencimiento: tanto el monitorio (CPC 110.1.2) como el sumario (CPC 104.1) exigen que el demandante demuestre que manifestó por escrito la voluntad de no renovar, conforme al art. 71 de la Ley N° 7527. Sin esa notificación escrita con tres meses de anticipación, no hay desahucio por vencimiento: hubo prórroga tácita por otros tres años.

Rentas insolutas y retención: firme la sentencia, el arrendador puede gestionar por vía incidental el cobro de rentas, servicios y gastos no cubiertos, pedir inventario de bienes en el local e indicar cuáles quedan como garantía, y ejercer el derecho de retención (CPC 104.6 y art. 65 de la Ley N° 7527, que da preferencia sobre otros acreedores salvo los que tengan derecho real).

Cuánto tarda: la ley no fija un número de días para desalojar. En el sumario lo fija el tribunal "según las circunstancias" (CPC 104.5) y en el monitorio el desalojo se ordena de entrada pero se suspende ante oposición fundada. Cualquier cifra tipo "un desahucio tarda X meses" es estadística de despacho, no plazo legal: verificar con el abogado y el circuito judicial competente.

Otras consecuencias

• Prescripción (art. 120): todo derecho y su acción prescriben en un año, desde que ocurrieron los hechos o desde que los conoció la parte perjudicada.
• Daños y perjuicios (art. 119): se resarce íntegramente la lesión patrimonial que sea consecuencia directa e inmediata de la infracción.
• Reconocimiento judicial e inventario (art. 125): hasta la entrega del bien cualquiera de las partes puede pedirlo para comprobar estado, mejoras o daños; cabe como prueba anticipada sin notificar al demandado.
• Concurso del arrendatario (art. 81, reformado por la Ley N° 9957): quien administre los bienes del concursado ejerce los derechos y obligaciones del contrato, y el arrendador es acreedor privilegiado.

8. Preguntas frecuentes

¿Puedo firmar un alquiler comercial por un año? Podés firmarlo, pero legalmente se entiende convenido por tres años: el art. 70 dice que la duración no podrá ser inferior a tres años y que los contratos con plazo menor o sin plazo se entienden por tres. El plazo corre desde el día en que recibís el bien, no desde la fecha del papel.

Se venció mi contrato de tres años y nadie dijo nada. ¿Me tengo que ir? No. Si el arrendador no notificó su voluntad de no renovar al menos tres meses antes, operó la prórroga tácita por otros tres años con todas las cláusulas vigentes (art. 71), y eso aplica cualquiera que sea el destino del bien. Para sacarte por vencimiento tiene que demostrar en juicio esa manifestación por escrito (CPC 104.1 y 110.1.2).

Quiero cerrar antes de que venza el plazo. ¿Puedo? La regla del art. 72 es avisar con tres meses de anticipación, pero empieza con "salvo pacto escrito en contrario", y en comercial es común pactar permanencia mínima, penalidad por salida anticipada o pérdida del depósito. Revisá esa cláusula antes de firmar. Y la extinción no borra obligaciones ya nacidas: rentas atrasadas, servicios, daños.

¿Cuánto me pueden pedir de depósito y cuándo me lo devuelven? En comercial la ley no pone tope: el único tope de "una mensualidad" está en el art. 92, que pertenece al capítulo de vivienda de carácter social. El art. 59 solo dice que las garantías responden por los alquileres y por todas las demás obligaciones, salvo pacto expreso en contrario. Y la ley no fija plazo de devolución, así que el contrato debe decir monto, moneda, contra qué se aplica y en cuántos días se reintegra tras entregar el local. Si el contrato calla, quedás en manos de las reglas generales del Código Civil y de una negociación incómoda.

¿Me pueden subir el alquiler cuanto quieran? En comercial, el art. 69 permite que las partes convengan los períodos, la forma y los montos de los reajustes: no hay tope legal ni índice obligatorio. Los límites del IPC y el porcentaje del MIVAH son para vivienda (art. 67). Si no pactaron nada, al final de cada año cualquiera puede plantear un proceso sumario de reajuste o llevarlo a árbitros o peritos. Negociá el techo en la firma, por ejemplo IPC del INEC con un tope porcentual.

Remodelé el local. Al salir, ¿me lo pagan o me lo llevo? Regla dura del art. 37: el arrendador solo paga si te autorizó por escrito y se obligó a pagarlas (o si fue el caso del art. 35), y las mejoras quedan en beneficio del bien salvo pacto expreso en contrario o que puedan retirarse sin menoscabo de la edificación. Si vas a invertir en obra, negociá antes: reconocimiento, amortización en renta o al menos claridad de qué te podés llevar.

Vendí el negocio. ¿Puedo pasarle el alquiler al comprador? La regla general (art. 78) prohíbe ceder o subarrendar sin autorización expresa. Pero el art. 79 hace una excepción para locales comerciales o industriales: podés ceder el arrendamiento al traspasar el establecimiento mediante compraventa mercantil, siempre que la venta comprenda todos los elementos del establecimiento y se haga conforme al Código de Comercio. Tenés 15 días naturales desde la escritura para notificar la cesión al arrendador con copia certificada del contrato. El cesionario te subroga, pero salvo acuerdo distinto el cedente queda responsable solidario un año desde la notificación. Sin cumplir el procedimiento, incurrís en desalojo en lo personal.

¿Y subarrendar una parte del local, o cambiar el giro? Subarrendar requiere autorización expresa del arrendador (art. 78), y su tolerancia no crea derechos a favor tuyo ni de terceros; si te autorizan, la ley se aplica igual a subarrendadores, subarrendatarios, cedentes y cesionarios (art. 82). Cambiar el giro también exige consentimiento escrito (arts. 45 y 80): el cambio de destino no autorizado, aunque no cause perjuicio, habilita el desahucio o la resolución. Y aparte del contrato, obliga a actualizar patente municipal y PSF.

El dueño vendió el edificio. ¿Me tengo que ir? No. Si se traspasa el bien, la propiedad plena o el usufructo, el contrato continúa vigente (art. 75); solo cambia a quién le pagás, y quedás obligado con el nuevo titular una vez que te notifique y te entregue la certificación del traspaso. Distinto es el traspaso forzoso (art. 76): si sobre la finca ya existía, antes de tu contrato, una hipoteca, cédulas o un embargo anotados, el arrendamiento durará máximo tres años desde la fecha cierta del contrato o desde la inscripción del traspaso. Por eso importan el estudio registral y la fecha cierta (art. 18). Si el gravamen entra al Registro después de tu contrato con fecha cierta, no te perjudica en nada.

¿Qué reviso antes de firmar y qué cláusulas son peligrosas? Revisá: uso de suelo conforme para tu actividad exacta en esa dirección; estudio registral (dueño real, hipotecas, embargos); personería o poder de quien firma; servicios básicos completos y suficientes (art. 22); metraje y medidas reales; quién responde si un permiso se deniega; reglamento y cuota de condominio; e inventario fotografiado y firmado. Recordá que el destino ilegal anula el contrato de pleno derecho (art. 5). Las cláusulas que más caro salen: aumentos abiertos ("el arrendador fijará el nuevo monto"), válidos por el art. 69, así que exigí fórmula objetiva y techo; renuncia a la salida anticipada o penalidad igual a todas las rentas restantes (el art. 72 admite pacto en contrario); traslado de todas las reparaciones al inquilino, incluidas las estructurales (el art. 33 permite pactar quién repara el desgaste por uso, así que suele ser válida); mejoras sin reconocimiento combinadas con obligación de devolver el local "en el mismo estado", que te hace pagar la obra y desmontarla; depósito sin plazo ni condiciones de devolución; cláusulas que pongan los permisos a tu riesgo exclusivo sin declaración de que el inmueble cumple el art. 22; y prohibición absoluta de ceder, que puede chocar con tu derecho del art. 79. Filtro del art. 2: lo que contradiga una norma imperativa o prohibitiva es nulo de pleno derecho y los derechos del arrendatario son irrenunciables (art. 3), pero mucho de lo anterior cae en terreno facultativo, donde el pacto sí vale.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar algo del contrato? Un año (art. 120), desde que ocurrieron los hechos o desde que los conociste. Es corto: los reclamos por depósito no devuelto, daños o mejoras no se dejan para después.

9. Fuentes

Tier OFICIAL

Tier ALTA

Normativa citada

• Ley N° 7527, Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Inquilinato), del 10 de julio de 1995.
• Ley N° 9342, Código Procesal Civil, del 3 de febrero de 2016 (su art. 184, aparte 3, reformó los arts. 36, 124, 128 y 129 de la Ley N° 7527).
• Ley N° 9354 del 4 de abril de 2016 (reformó el art. 67, reajuste del precio para vivienda).
• Ley N° 9957, Ley Concursal de Costa Rica (su art. 74 reformó el art. 81 de la Ley N° 7527).
• Resolución N° 1951-96 de la Sala Constitucional, 26 de abril de 1996: declaró inconstitucional la frase del art. 122 que negaba recurso contra la fijación provisional de aumento de alquiler, y toda interpretación que niegue la apelación con efecto suspensivo contra esas resoluciones.
• Resolución N° DMVAH-0014-2022-MIVAH del 7 de octubre de 2022 (nota de Sinalevi al art. 67): recordatorio del régimen de reajuste para vivienda.

Puntos NO verificados, marcados en el texto

• Monto de mercado del depósito de garantía en comercial (dos o tres meses): práctica, no norma.
• Plazo de devolución del depósito: la Ley N° 7527 no lo fija.
• Duración real de un desahucio o monitorio arrendaticio: la ley no fija plazo total; el tribunal fija "un plazo razonable" en sentencia (CPC 104.5).
• Retenciones (distintas del IVA) sobre el pago de la renta comercial: dependen de la condición tributaria de cada parte, consultar con un CPA.
• Cálculo exacto de la cuantía para el timbre del Colegio de Abogados en un contrato de arrendamiento: se toma el valor total del contrato por su duración, pero el criterio lo aplica el notario caso por caso.

Cruces internos: 13-patente-municipal-y-uso-de-suelo.md (uso de suelo y patente; el contrato de arrendamiento o la autorización del propietario es requisito de la patente) · 14-permiso-sanitario-funcionamiento.md (PSF; el uso de suelo compatible es condición previa del art. 8 del Decreto N° 43432-S) · 15-permisos-por-actividad.md · 04-inscripcion-hacienda-tributcr.md · 30-calendario-obligaciones.md

Recordatorio final: información general, no asesoría legal. La Ley N° 7527 es de orden público y los derechos del arrendatario son irrenunciables, pero en el arrendamiento comercial buena parte del contenido económico (aumentos, depósito, salida anticipada, reparaciones por uso) es de libre pacto. Lo que negociés al firmar es lo que vas a vivir los próximos tres a seis años.